Эскроу-счета — что это такое? правовое регулирование договора условного депонирования

Содержание

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив – что лучше?

Во многом эти варианты похожи:

• Безопасность расчетов
  В любом случае банк следит за тем, чтобы сделка прошла честно. Продавец точно получит свои деньги, если выполнит условия, а покупатель – права на имущество.

• Сохранность денег
  Хранить деньги в банковской ячейке или на банковском счете обычно надежнее, чем дома. Вряд ли у вас в квартире есть такая же многоступенчатая система защиты и охрана, как в банке.

Но у счета эскроу есть свои плюсы и минусы.

Плюсы

• Не нужно снимать наличные, носить чемоданы денег, проверять их подлинность и пересчитывать перед тем, как положить в ячейку.

• Открыть счет эскроу может быть дешевле, чем арендовать ячейку или оформить аккредитив. За обслуживание счета эскроу банки чаще берут доли процента от суммы на счете. А если в этом же банке вы берете ипотеку на покупку квартиры, счет эскроу могут открыть бесплатно.

• Деньги на счетах эскроу попадают в систему страхования вкладов. Причем по счетам эскроу, которые используются для сделок с недвижимостью, максимальный размер возмещения – 10 млн рублей. По другим счетам, в том числе аккредитивным, – только 1,4 млн рублей. А деньги в ячейках вообще не застрахованы государством.

Минусы

• Предельная сумма государственной страховой выплаты по счетам эскроу составляет 10 млн рублей. Этот максимум действует только в случае, если вы использовали счет эскроу для покупки недвижимости. Причем страховка на максимальную сумму действует ограниченный период: начиная с даты, когда документы для регистрации сделки поступили в Росреестр, и до истечения 3 рабочих дней с даты регистрации прав (или отказа в регистрации) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
  Если проблемы у банка возникнут позже этого периода, а деньги все еще не забрали со счета, лимит страховой выплаты будет стандартный – 1,4 млн рублей. Также стандартное возмещение по счетам эскроу предусмотрено для сделок, которые не связаны с куплей-продажей недвижимости.
  Если у вас планируется сделка на большую сумму, нужно очень тщательно выбирать банк или же проводить ее через несколько счетов эскроу.
  Деньги в банковской ячейке, напротив, считаются только вашей собственностью. Даже в случае отзыва у банка лицензии ячейку могут вскрыть только при вас и ценности вернут целиком, сколько бы там ни лежало. Причем получить доступ к ячейке и вернуть свои деньги можно в течение нескольких дней.

• Лишь в нескольких банках сейчас можно открыть счет эскроу, потому что этот инструмент относительно новый. Гражданский кодекс регламентировал все детали его использования только в июне 2017 года. Банков, которые готовы сдать ячейку или оформить аккредитив, намного больше.

Какие банки работают с эскроу-счетами

Не все банки взяли на вооружение новый вид услуг, однако, число финансовых структур, готовых сотрудничать в рамках эскроу-счета постепенно увеличивается.

К числу первопроходцев относятся:

Сбербанк ( ознакомиться с условиями на странице банка ); Группа ВТБ; УБРиР; Генбанк (в Крыму).

Почта Банк; ГПБ; Совкомбанк; Альфабанк; Открытие; Росбанк и другие.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Олег Черников риелтор Фили-Давыдково

С 1 июля 2019 года новая схема расчетов между покупателями квартир в новостройках станет обязательной и будет осуществляться только через счета-эскроу в банках которые на это уполномочены. Подробнее ниже в 5ти фактах простыми словами.

№1 Некоторым застройщикам по прежнему можно будет реализовать квартиры в новостройках по старым правилам

Об этом подписал постановление Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев. Постановление от 22 апреля 2019 года No480 (ссылка на сайт Правительства РФ http://government.ru/docs/36456/). Документ не большой, но если кратко и простыми словами то, для того чтобы продавать новостройки без эскроу счетов застройщик обязан:

– Готовность строительства должна быть не менее 30%

– Продать квартир по ДДУ не более 10%

– КОТ не мене 15% готовности объекта (КОТ — комплексное освоение (развитие) территории)

На этих льготных условиях для застройщиков действуют еще старые правила, но есть и компании которые зарекомендовали себя как надёжный застройщик, это ПИК и ЛСР, доля готовности их объектов от 6%.

№2 Рост цен в новостройках будет продолжаться и в 2019 году

Летом 1 июля 2019 г. все застройщики уже перейдут на обязательное использование счетов эскроу и купить квартиру в новостройке можно будет только по договору счета эскроу (согласно 214-ФЗ Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу), это ещё даст рост цен на и так уже подорожавшую недвижимость, но это будет не так сильно, поскольку рынок начал отыгрывать рост цен еще год назад.

Рост цен напрямую зависит оттого откуда застройщик будет будет брать деньги на финансирование стройки. Застройщики перейдут на проектное финансирование от банков, а это увеличит процент в стоимости квадратного метра, ведь теперь застройщики будут строиться на кредитные деньги.

№3 Кратко, что всё это значит для простого покупателя недвижимости и что нужно знать про эскроу-счета?

Данный механизм создан для оплаты квартир в новостройках не напрямую застройщикам, а банку агенту эскроу , на счету которого будут лежать заблокированные деньги дольщика пока не закончится строительство и застройщик не зарегистрирует права собственности.

В первую очередь договор счета эскроу создан для защиты потребителя и открывается только на имя дольщика в банке агенте, для расчетов с застройщиком по ДДУ. Это значит что исключается случай когда застройщик «строил строил» и не достроил, а дольщик остался без денег, в данном случае вся денежная сумма возвращается дольщику.

№4 Какие преимущества договоров счета эскроу и риски?

1) на них действует система страхования вкладов, даже если у банка отзовут лицензию;

2) покупатель недвижимости сможет вернуть свои деньги (действует для сумм до 10 000 000 рублей);

3) на него не распространяется блокировка и арест в случае взыскания с покупателя и его банкротства;

4) деньги лежат на счету и никто не может их использовать;

5) покупатель гарантировано получает квартиру, поскольку это обязывает застройщика исполнить обязательства;

6) действует уступка прав как и с ДДУ;

7) возможно поэтапное пополнение счта, если это предусмотрено договором;

8) без комиссий для покупателя, связанные с открытием и ведением счета (согласно 214-ФЗ Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве)

№5 Защита дольщиков обеспечена

Поскольку банки будут выдавать кредиты на новостройки, им будет не выгодно держать на балансе «недострои», они будут следить за каждым этапом строительства, вот пока тут не совсем понятно как, ведь у банков нет квалифицированных отделов по девелопменту.

Но уже появление механизма покупки недвижимости с использованием эскроу-счетов обезопасит дольщиков от «недостроя» и рисков связанных новостройками. Время обманутых дольщиков уйдёт в прошлое, вот только один вопрос не даёт покоя, почему эскроу счета не ввели раньше? Ведь этот метод покупки существует уже давно…

А что вы думаете по этому поводу?

Отличия эскроу-счёта от аккредитива

Счёт эскроу и аккредитив предназначены для обеспечения безопасности проведения сделок. В этом плане они выполняют одинаковые функции по защите денежных средств и имущества, передаваемых от одного субъекта гражданского оборота к другому.

В то же время существуют принципиальные отличия эскроу-счёта от аккредитива:

• Закрытие эскроу-счёта и перевод с него средств выполняется только при условии присутствия всех участников договорного процесса. В случае с аккредитивом он может быть закрыт его собственником (покупателем) в любое время. Более того, аккредитив даже без уведомления заинтересованных сторон может быть отозван самим банком. Правда, такой отзыв в международной практике с 2007 года уже является недействительным.
• Положения по условию использования аккредитива носят более жёсткий характер, чем по отношению к эскроу-счёту. Использование аккредитива регламентируется законодательством, а правила зафиксированы в инструкциях Центробанка. При составлении договора по применению счёта эскроу стороны могут принимать набор только таких условий, которые нужны для осуществления конкретной сделки.
• В сделках, обеспечивающихся аккредитивами, ответственность ложится полностью на покупателя и продавца. Именно они определяют полноту и надёжность документов для совершения выплаты денег. При использовании эскроу-счёта надёжность и полноту документации полностью контролирует эскроу-агент в лице банка.

Положительными сторонами применения такого счёта по сравнению с использованием аккредитива являются:

• простота оформления;
• лучшая защищённость от недобросовестного покупателя или продавца.

Отрицательными сторонами являются:

• ограниченность применения эскроу-счёта в настоящее время;
• сумма страховки денег и имущества, хранящихся на счёте эскроу, не превышает 10 млн руб.;
• эскроу-счета могут быть взломаны сотрудниками банка.

Нужна ли машина при оформлении КАСКО?

Рекомендации для покупателей

Гражданам, планирующим в 2019-2020 году покупку квартиры, можно дать следующие советы:

Принять во внимание, что, если прочие условия останутся неизменными, цена квадратного метра на первичном рынке в ближайшие годы будет расти. Этому поспособствует как повышение стоимости строительства, так и снижение предложения за счет ухода с рынка мелких застройщиков. Проценты по ипотеке могут снизиться, но это не компенсирует предполагаемый рост цен, поэтому откладывать покупку не рекомендуется.
Внимательно читать предлагаемый договор эскроу и отказываться от его подписания, если он недостаточно защищает интересы покупателя, или пользоваться услугами квалифицированного юриста при заключении сделок подобного рода.
Изучать интернет-ресурсы юридической тематики, чтобы избежать направленных на введение в заблуждение формулировок в договорах

Например, есть вероятность, что недобросовестные застройщики будут пытаться вписывать в них условия, позволяющие получить денежные средства со счета до фактического завершения всех необходимых для заселения жильцов работ.

Проценты по ипотеке могут снизиться, но это не компенсирует предполагаемый рост цен, поэтому откладывать покупку не рекомендуется.
Внимательно читать предлагаемый договор эскроу и отказываться от его подписания, если он недостаточно защищает интересы покупателя, или пользоваться услугами квалифицированного юриста при заключении сделок подобного рода.
Изучать интернет-ресурсы юридической тематики, чтобы избежать направленных на введение в заблуждение формулировок в договорах. Например, есть вероятность, что недобросовестные застройщики будут пытаться вписывать в них условия, позволяющие получить денежные средства со счета до фактического завершения всех необходимых для заселения жильцов работ.

Итак, теоретически, при грамотном подходе счета эскроу должны защитить интересы и денежные средства покупателей недвижимости. Как новый механизм будет работать в российской практике, покажет время.

Эскроу счет — что это

Эскроу – английский термин, означающий условное депонирование (escrow), по-русски такие счета часто называю условными счетами. За рубежом такие счета используются давно и часто.

В открытии такого счета участвуют три стороны:

1. Депонент (покупатель). Он открывает счёт и переводит туда средства. Это не обязательно деньги, на счёте могут быть ценные бумаги, другие ценности. Потом ими оплачивается сделка с продавцом.
   Покупателем, как впрочем и продавцом, может выступать физическое и юридическое лицо.
2. Бенефициар (продавец). Он обязуется выполнить определённые условия, причём сделать это в установленный срок. Только тогда он получит доступ к средствам на эскроу счёте.
3. Эскроу — агент (банк, иногда — нотариус). В его обязанности входит слежение за тем, чтобы обе стороны соблюдали договор.

Такая схема используется не только при сделках с недвижимостью, но и при продаже других активов, например, при покупке и продаже ценных бумаг, целого бизнеса (что это?).

Стороной договора может быть, с учетом нового законодательства, компания – застройщик.

Если за это время условия, зафиксированные в договоре, не выполняются, счёт закрывается, а всё, что на нём находится, возвращается покупателю. Но пока счёт действует, покупатель не имеет права распоряжаться деньгами, на нём находящимися. Правила пользования условными счетами указаны в Ст. 926.1 ГК РФ.

Как будут работать застройщики

Перечисленные нововведения фактически ликвидируют такой способ приобретения жилья, как долевое строительство. Граждане, не получив существенную скидку после перехода на эскроу-счета, наверняка не захотят ждать несколько лет в ожидании окончания строительства, а предпочтут вложить деньги в готовые квартиры. При таком варианте и застройщику будет невыгодно возводить жилье по относительно низким ценам.

Чтобы сохранить рынок долевого жилья хотя бы в ограниченном формате, в марте 2019 года Минстрой РФ разработал комплекс критериев, при которых застройщики смогут продолжить работу на льготных условиях:

• старые правила, в том числе без использования эскроу-счетов, можно применять при фактической готовности объекта не менее 15%, если он возводится в рамках комплексного освоения территорий или по заказу местных властей;
• если возводимый объект отнесен к категории проблемных, т.е. учтен в государственных программах по защите прав дольщиков, его можно достраивать по старым правилам при готовности не менее 6%;
• можно обойтись без использования эскроу-счетов по иным видам объектов, если их готовность составляет не менее 30%;
• количество договоров, фактически заключенных на перечисленные объекты, должно составлять не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений МКД.

Если строительная компания заинтересована в сохранении для себя прежних условий работы, она должна за свой счет заказать экспертизу и подтвердить степень готовности. Только на основании экспертного заключения, размещенного в открытом доступе для потенциальных дольщиков, можно получить разрешение на работу без эскроу-счетов.

При рассмотрении указанных поправок, эксперты Правительства РФ привели цифры по объемам готового жилья на рынке долевого строительства – на стадии 30% готовности находится почти 80% домов. При таких условиях, почти все объекты можно спокойно достраивать и без перехода на эскроу-обслуживание.

К дополнительным требованиям, которые коснутся каждого застройщика, можно отнести:

1. ужесточение требований к срокам сдачи объекта, в том числе к отдельным этапам строительства (например, при нарушении отдельных этапов, ранее оговоренных в проектной документации, дольщик сможет взыскать повышенные штрафные санкции и забрать деньги с эскроу-счета);
2. для каждого застройщика сохраняется обязанность по отчислениям в компенсационный фонд (это особенно актуально для объектов, которые будут достраиваться по старым правилам);
3. все средства, размещенные на эскроу-счетах, будут застрахованы государством на сумму, не превышающую 10 млн. руб. (это означает, что в случае банкротства банка дольщик сможет вернуть эту сумму без предъявления требований в арбитраж).

Откуда возьмут деньги на строительство компании, если средства с эскроу-счетов будут заблокированы? Банки, получившие аккредитацию от государства, будут осуществлять кредитование строительных компаний, заключивших договор на эскроу-обслуживание. При этом государство обещает выделение кредитов на льготных основаниях, а гарантия банку будет обеспечиваться за счет денег на эскроу-счетах. На данный момент средняя ставка по такому направлению кредитования составляет 10-13%, однако по мере увеличения продаж и поступления денег на эскроу-счета, она будет снижаться.

Застройщики, перешедшие на систему эскроу-счетов еще в прошлом году, уже смогли воспользоваться кредитованием от аккредитованных банков. Максимальный размер кредита составил 1.2 млрд.руб. Именно такую сумму получил один из застройщиков в Сбербанке под гарантию эскроу-обслуживания. Главной проблемой эскроу-счетов является отсутствие индексации или начисления процентов на вложенные деньги, поэтому дольщик и застройщик могут получить только ту сумму, что была указана в договоре.

https://youtube.com/watch?v=a864fPc8LhI

Эскроу счета в долевом строительстве

Условия и порядок ведения подобных счетов при долевом строительстве обозначен в законе №214-ФЗ. Порядок расчетов выглядит следующим образом:

1. Покупатель решает приобрести первичное жилье в новом еще недостроенном доме.
2. После заключения договора долевого участия, дольщик оплачивает всю сумму согласно договору.
3. Денежные средства вносятся в банк на специальный счет, он не передает их застройщику.
4. Средства на данном счете блокируются, причем как для застройщика, так и для дольщика на период, пока не завершится строительство, и не будет введен в эксплуатацию дом.

Только после выполнения всех условий договора, банк предоставит право доступа застройщику к счету эскроу. В случае если со стороны застройщика требования договора не будут выполнены по ряду причин, обанкротился или заморозил строительство, то деньги со счета возвращаются покупателю.

Счета эскроу с позиции строительной компании

С учетом того, что застройщик не получит средства дольщиков до момента сдачи дома в эксплуатацию, а средства необходимы для строительства дома, их в кредит как раз и предоставит тот банк, в котором будет открыт эскроу счет. Это удорожает стоимость строительства, но зато исключит частые случаи с обманутыми дольщиками. Положительная сторона в том, что проектное финансирование застройки довольно стабильно и постоянно, тогда как деньги дольщиков поступают только от проданных квартир в соответствии с ситуацией на рынке и спросом на недвижимость.

Многие крупные застройщики давно используют проектное финансирование, тем более что законодательство позволяет в таком случае не предоставлять никакого другого обеспечения своих обязательств по договорам долевого участия.

Расчеты по ДДУ через эскроу-счет глазами дольщика

Для дольщика такой вариант более надежный и привлекательный, потому что средства, вложенные на приобретение недвижимости, защищены и застрахованы, а проверять надежность застройщика теперь нет необходимости. И даже в случае, если дом не будет достроен и сдан в эксплуатацию, то каждый сможет забрать назад все денежные средства, причем даже с небольшим процентом, начисленным за пользованием деньгами банком. Но есть некоторые нюансы, которые должен знать дольщик:

Агентство по страхованию вкладов уполномочено страховать денежные средства, учтенные на счетах эскроу, в соответствии с договором долевого участия в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн. руб. (п.3, ст.12.2, ФЗ-177). Если сумма квартиры или нескольких квартир превышает 10 млн руб., то покупатель несет риски в связи с возможным банкротством банка

Поэтому необходимо учитывать надежность самого банка, где открывается счет эскроу.
Необходимо знать, что по исполнительным листам соответствующих органов возможно взыскание со счетов эскроу за другие долги дольщика, и если принудительно со счета будут списаны средства в счет погашения таких долгов, то со стороны дольщика обязательства будут не исполнены и квартиру он не получит.
Необходимо обращать внимание, что в договоре долевого участия обязательно должно быть прописано, что расчеты ведутся посредством перечисления денег на счет эскроу. Строго указана сумма договора, сроки депонирования и основания для прекращения действия договора (п.3, ст.15.4, ФЗ-214)

Срок депонирования указывается на 6 месяцев больше, чем указан застройщиком для передачи квартиры дольщику для того, чтобы в случае непредвиденных ситуаций в строительстве у застройщика было время все исправить.

Согласно пп.5, п.3, ст.15.4, ФЗ-214 со счета эскроу дольщик может забрать денежные средства в следующих случаях:

Опрос: довольны ли Вы качеством услуг предоставляемых Сбербанком в целом?

ДаНет

• если по условиям договора закончился срок депонирования;
• при расторжении договора долевого участия (в судебном порядке или по соглашению сторон);
• при одностороннем отказе застройщика при невозможности завершить строительство, или дольщика (основания для этого перечислены в п.7, ст.15.4, ФЗ-214).

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше

Помимо счета эскроу для гарантированных расчетов часто используют другие два финансовых инструмента — аккредитив и банковскую ячейку.

Банковская или депозитарная ячейка — это сейф в банке, который можно арендовать. По желанию клиента к ячейке может получить доступ и другой человек, предъявив определенные документы. Поэтому такие сейфы используют при покупке недвижимости. Покупатель арендует ячейку и кладет туда деньги. Когда договор купли-продажи зарегистрируют, продавец предъявит его сотрудникам банка и заберет деньги.

Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги клиента получателю после того, как тот выполнит какое-то оговоренное заранее условие. Аккредитивы часто используют в торговых сделках, когда продавец и покупатель не особо друг другу доверяют. Банк выступает посредником. Вот как это работает: покупатель перечисляет деньги на счет, банк его замораживает. Когда продавец подтвердит поставку, ему перечислят деньги.

Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а счет эскроу — всегда безналичный платеж. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, то использовать банковскую ячейку не получится. Нужны безналичные формы гарантийных расчетов — например, аккредитив или счет эскроу.

И в случае со счетом эскроу, и в случае с аккредитивом бенефициар получает деньги только после того, как выполнит условия сделки.

Несмотря на то что и банковскую ячейку, и аккредитив, и счет эскроу используют, чтобы снизить риски в сделках, эти три формы расчетов кое-чем отличаются.

Различия аккредитива, счета эскроу и ячейки

	Аккредитив	Счет эскроу	Банковская ячейка
Форма договора		Стороны могут вносить любые изменения	Стороны могут вносить любые изменения
Ответственность за платеж	Несет депонент	Несет банк	Несет депонент
Закрыть счет досрочно	Может депонент, в любой момент	Только если одна из сторон расторгнет договор	Может депонент, в любой момент
Получает деньги со счета	Получатель или тот, на кого он указал	Только бенефициар	Получатель или кто-то еще по переводному аккредитиву
Использовать в долевом строительстве	Нельзя	Необходимо, за исключением особых случаев	Нельзя
Страхование	Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией	Если это сделка купли-продажи недвижимости, в том числе и договор долевого участия, то АСВ страхует до 10 млн рублей	Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией
Деньги могут взыскать	Да	Нет	Да

Форма договора

Аккредитив

Счет эскроу
Стороны могут вносить любые изменения

Банковская ячейка
Стороны могут вносить любые изменения

Ответственность за платеж

Аккредитив
Несет депонент

Счет эскроу
Несет банк

Банковская ячейка
Несет депонент

Закрыть счет досрочно

Аккредитив
Может депонент, в любой момент

Счет эскроу
Только если одна из сторон расторгнет договор

Банковская ячейка
Может депонент, в любой момент

Получает деньги со счета

Аккредитив
Получатель или тот, на кого он указал

Счет эскроу
Только бенефициар

Банковская ячейка
Получатель или кто-то еще по переводному аккредитиву

Использовать в долевом строительстве

Аккредитив
Нельзя

Счет эскроу
Необходимо, за исключением особых случаев

Банковская ячейка
Нельзя

Страхование

Аккредитив
Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией

Счет эскроу
Если это сделка купли-продажи недвижимости, в том числе и договор долевого участия, то АСВ страхует до 10 млн рублей

Банковская ячейка
Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией

Деньги могут взыскать

Аккредитив
Да

Счет эскроу
Нет

Банковская ячейка
Да

Суть проблемы

Счёт относится к разряду специальных, и предназначенных для хранения денег. Средства доступны при соблюдении условий. За строгим соблюдением правил и условий в договоре сторонами возлагается ответственность на посредника, которым является банк.

Инструкция для приобретения жилья в новостройке.

При этом схема будет следующей:

• выбор квартиры покупателем;
• открытие счёта эксроу в присутствии представителя заёмщика в банке;
• обозначение условий сделки и переход имущества в рамках договора с участием 3-х сторон;
• внесение средств на счёт будущего собственника квартиры и сохранения до исполнения условий;
• ожидание, когда компанией будет достроен дом, с получением документов и передачей ключей в руки покупателя;
• выполнение предусмотрено в договоре, согласно условиям разрешения и средствам застройщиком.

Подобная ситуация удовлетворяет позицию каждой из сторон. При проблемах у компании застройщика в отношении финансовой составляющей, покупателю становится известно о том, что не придётся вечно ожидать улучшение ситуации. Он сможет спокойно возвратить собственные средства. Если всё завершится благополучно, то он заселится в новую квартиру. После того, как застройщику станет это известно, средства перейдут к нему, поскольку все условия считают выполненными.

Счет Эскроу для застройщика 214-ФЗ

До 2017 года сложилась непростая ситуация на строительном рынке, когда люди вкладывали свои средства в строительство жилья, но на каком-то этапе оно «замораживалось» и деньги не возвращались. Число обманутых вкладчиков росло и разрешить ситуацию можно было только на законодательном уровне.

Тогда Правительство внесло изменения в Федеральный закон о долевом участии в строительстве от 30.12.2004 № 214-ФЗ, сначала рекомендовав использовать эскроу-счета, а с 1 июля 2019 года обязав работать только с ними. Теперь дольщики получили гарантии, что потраченные на возведение жилья средства не будут потеряны безвозвратно. Либо квартира будет получена, либо деньги за нее вернутся.

Такие гарантии закреплены в следующих нормативных документах:

• Гражданский кодекс – п.1 ст. 860.7;
• Закон № 214-ФЗ – ч. 1 ст. 15.4, ч. 2, 6, 8 ст. 15.5.

What are the Benefits of Using Milestone Payments?

One of the greatest advantages of using milestones with Escrow.com is that they benefit both the Buyer and the Seller. Here’s a summary of the reasons why millions of people from around the world have already used this service.

• The Seller can see the payment is held in Escrow, boosting their confidence in the transaction and the Buyer
• It can be used for a range of goods and services
• The Buyer knows their money is safeguarded by a third-party
• There is a lower risk of fraud when using milestone payments
• Inspection terms and conditions can be set and agreed upon with ease
• Escrow.com is a trusted and fully licensed Escrow company

Apart from being incredibly easy to use, both Buyers and Sellers get peace of mind, reduced risk of fraud, and can feel completely confident and clear about the terms. Click here to learn about the Step-By-Step process for milestone transactions.

Please see our Frequently Asked Questions for additional concerns related to Milestone and Service transactions.

Преимущества и недостатки эскроу-счета

Плюсы	Минусы
У продавца есть гарантия, что он получит деньги за выполненные условия. В свою очередь покупатель будет уверен в том, что обязательства выполнятся.	Открыть эскроу-счет можно не во всех банках.
У покупателя есть возможность вернуть деньги, если одна из сторон захочет расторгнуть сделку.	Денежные средства, которые находятся на эскроу-счете нельзя просто так снять — необходимо сначала расторгнуть договор.
Открытие эскроу-счета дешевле, чем аренда ячейки или оформление аккредитива.	За открытие эскроу-счета банки берут комиссию.
Деньги, находящиеся на эскроу-счете являются застрахованными.	В том случае, когда у банка отзовут лицензию, вернется только застрахованная часть денег.
Счет эскроу нельзя арестовать.

Эскроу-счета в российской экономической реальности

Появлению эскроу-счетов в российской экономике мы обязаны, в первую очередь, изменениям в законодательстве, которое регулирует долевое строительство. Ранее средства, оплачиваемые по ДДУ, поступали непосредственно на счет застройщика, который их использовал для возведения жилого дома. Однако то и дело возникали прецеденты, когда собранных денег не хватало на проведение всех строительных работ, в этом случае стройка замораживалась. Обиженные дольщики выходили на улицы с требованием к властям — наказать нерадивого застройщика и каким-то образом решить вопрос с вложенными средствами.

Нехватка денег объяснялась разными причинами. Безусловно, имели место факты прямого мошенничества, когда руководство компаний застройщиков испарялось вместе с деньгами, однако были и другие причины. Иногда средств оказывалось недостаточно по причине их неправильного распределения (или наличию пробелов в изначальном планировании), а также по причине проблем в экономике страны, в результате чего нес потери и строительный сектор (удорожание материалов, спад спроса).

Так или иначе, в правительстве посчитали, что прямая передача денег застройщику является ущербной практикой и делом рискованным, поэтому проводить оплату в пользу застройщиков безопаснее по эскроу-счетам. Таким образом, деньги передаются застройщику лишь тогда, когда им реально выполнен ряд вполне конкретных обязательств.

При разработке законопроекта предполагалось, что часть денег передается застройщику при окончании работ по заливке фундамента, еще часть – после возведения последнего этажа, и остальная часть – после выполнения всех работ (и дополнительных услуг) в полном объеме. Однако такой порядок утвержден не был, и в законе прописали, что деньги размораживаться будут только по факту ввода в эксплуатацию жилого дома.

С 2014 года, когда данный инструмент появился в правовом поле, использование эскроу-счетов застройщиками было делом сугубо добровольным. Эти несколько лет понадобились для того, чтобы протестировать инструмент платежа, который являлся новым для российской действительности. Последние изменения законодательства о долевом строительстве, подписанные в конце 2018 года (и вступающие в силу летом 2019 года) предполагают обязательный переход на эскроу-счета при расчетах с застройщиками.

Теперь контроль деятельности застройщиков (в частности, речь идет о выполнении последними своих обязательств) будет осуществлять не только Минстрой (территориальные подразделения), но и банки.